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Büromarkt: Zweites Jahr in Folge mehr als 4 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz

07.01.2019 - Wirtschaft (Immobilien)

Frankfurt/Main (ots) - 2018 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 4,02 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Der im vergangenen Jahr aufgestellte Rekordumsatz wurde lediglich um knapp 7% verfehlt. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Zweitbester Flächenumsatz aller Zeiten; nur knapp 7 % unter dem Vorjahresrekord - Leerstand über alle Standorte verringert sich nochmal um 17 % - Mietpreisanstiege haben sich weiter beschleunigt; sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten haben im Schnitt um 7 % zugelegt - Perspektiven für 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz und weiter steigende Mieten

"Die deutschen Büromärkte zeigen sich weiter in Bestform. Mit einem Flächenumsatz von rund 4,02 Mio. m² wurde das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und die 4-Mio.-m²-Schwelle zum zweiten Mal hintereinander durchbrochen", erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Head of National Office Advisory. "Zwar wurde das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch um knapp 7 % verfehlt, der zehnjährige Durchschnitt aber gleichzeitig um stolze 21 % übertroffen. Im vierten Quartal lag das Umsatzvolumen bei 1,16 Mio. m², dem zweitbesten Resultat der letzten 12 Jahre."

Dass ein so außergewöhnlich gutes Jahr wie 2017 erwartungsgemäß nur schwer zu wiederholen ist, zeigt sich auch daran, dass fast alle Städte leicht niedrigere Ergebnisse aufweisen. Trotzdem gehören die erzielten Umsätze an den meisten Standorten zu den Top-2- oder Top-3-Resultaten aller Zeiten. Unangefochtener Spitzenreiter ist erneut München mit 975.000 m² (-2 %). Auf Platz zwei folgt Berlin mit831.000 m² (-9 %). Nach wie vor können in der Hauptstadt viele Gesuche aufgrund des zu geringen Angebots nicht umgesetzt werden, sodass das Ergebnis die hohe Nachfrage nur bedingt widerspiegelt. Mit678.000 m² (-15 %) erzielt Frankfurt den zweitbesten Wert der letzten15 Jahre. Der drittbeste Umsatz aller Zeiten wurde auch in Hamburg registriert, wo 563.000 m² (-8 %) Bürofläche umgesetzt wurden. Entgegen dem bundesweiten Trend konnte Düsseldorf mit 379.000 m² das Vorjahresniveau halten und verpasste knapp den Sprung über die 400.000 m²-Marke. Vor dem Hintergrund, dass auch Köln unter Flächenmangel leidet, sind die erfassten 306.000 m² (-3 %) Flächenumsatz als ausgesprochen positives Ergebnis anzusehen. Der relativ betrachtet größte Rückgang war mit -19 % in Leipzig zu beobachten. Geschuldet ist dies allerdings dem im vergangenen Jahr erreichten historischen Allzeithoch. Die aktuell verzeichneten 135.000 m² stellen demzufolge trotzdem das zweitbeste Resultat dar. Der einzige Standort mit positiver Umsatzentwicklung ist Essen, wo sich das Ergebnis auf 152.000 m² (+23 %) beläuft.

Der Leerstandsrückgang hält unvermindert an. Über alle einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen im letzten Jahr erneut um gut 17 % verringert und liegt mit 4,04 Mio. m² mittlerweilenur noch auf dem Niveau eines Jahresumsatzes. Bemerkenswert ist, dasssich diese Entwicklung in allen beobachteten Märkten vollzogen hat. Den stärksten Rückgang unter den großen Standorten weisen München (489.000 m²; -28 %) und Berlin (327.000 m²; -17 %) auf. Mit 1,7 % hatdie Hauptstadt die niedrigste Leerstandsquote aller Städte. Aber auchMünchen kommt nur noch auf eine Quote von 2,3 % im Gesamtmarkt und hat auf Stadtgebiet mit 1,5 % mittlerweile sogar den Berliner Wert unterschritten. Ähnlich stellt sich die Situation in Köln dar, wo derLeerstand um knapp 19 % auf 218.000 m² gesunken ist und die Leerstandsrate bei lediglich 2,8 % liegt. Der höchste prozentuale Rückgang war in Essen mit -38 % auf 132.000 m² zu beobachten, worin sich der sehr gute Flächenumsatz widerspiegelt. In der Konsequenz istdie Leerstandsrate auf 4,2 % gesunken. In Hamburg beläuft sich der aktuelle Leerstand auf 635.000 m² (-10 %), womit Hamburg mit 4,5 % ebenfalls deutlich unter der 5 %-Schwelle liegt. Aber auch in Frankfurt (1,14 Mio. m²; -18 %) hat sich der Leerstandabbau dynamischfortgesetzt. In der Bankenmetropole beläuft sich die Leerstandsrate damit auf 7,4 %; betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt sie lediglich bei 4,4 %. In Verbindung mit der Tatsache, dass ein Großteil davon auf nur wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass auch in Frankfurt das Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist. In vergleichbaren Dimensionen verlief die Entwicklung in Leipzig (234.000 m²; -20 %), wo die Leerstandsrate auf 6,2 % zurückging. Etwas moderater fiel der Rückgang demgegenüber in Düsseldorf aus: Hier werden aktuell 860.000 m² leerstehende Bürofläche registriert. Mit 9,1 % liegt die Leerstandsrate aber das erste Mal seit 15 Jahren wieder im einstelligen Bereich.

Wie angespannt das Angebot gerade bei den modernen und damit besonders stark nachgefragten Leerständen ist, zeigt sich auch daran,dass sich der Rückgang in diesem Marktsegment mit 21 % noch spürbar dynamischer vollzog als beim gesamten Leerstandsvolumen. Nur noch 1,2Mio. m² verfügen über eine von den Mietern bevorzugte Ausstattungsqualität, sodass der Anteil am Gesamtleerstand auf unter 30 % gesunken ist.

Die aufgrund der starken Nachfrage sehr guten Flächenumsätze bei gleichzeitig rückläufigem Angebot spiegeln sich schon seit Längerem in steigenden Mietpreisen wider. Dieser Trend hat sich im vergangenenJahr noch einmal beschleunigt. Im Durchschnitt aller Standorte haben die Spitzenmieten um 7 % angezogen. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Köln auf 24 EUR/m² (+10 %). Auch in Hamburg (29 EUR/m²) und Berlin (36 EUR/m²) fällt die Steigerung mit jeweils gut 9 % sehr deutlich aus. Vor dem Hintergrund der geringen Leerstandsvolumina dürfte es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis in der Hansestadt die 30 EUR/m² und in der Hauptstadt die 40 EUR/m² überschritten werden. Spürbar angezogen hat die Höchstmiete auch in Frankfurt, wo aktuell 44 EUR/m² (+7 %) notiert werden. Aber auch an kleineren Standorten wie Leipzig war viel Dynamik vorhanden, sodass die Spitzenmiete um knapp 8 % auf 14 EUR/m² angezogen hat. Etwas moderater fiel die Zunahme in Düsseldorf mit knapp 4 % aus. Mit aktuell 28 EUR/m² ist aber auch hier die 30-EUR/m²-Marke in Schlagdistanz gerückt. Als einzige Stadt mit weitgehend stabilen Mietpreisniveaus ist Essen zu nennen, wo trotz des ungewöhnlich gutenFlächenumsatzes nach wie vor 15 EUR/m² als Spitzenmiete verzeichnet werden.

Perspektiven 2019: Erneut überdurchschnittlicher Flächenumsatz absehbar

"Auch für 2019 zeichnet sich aus heutiger Sicht ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Zwar wurden die BIP-Prognosen etwas nach unten angepasst, im langfristigen Vergleich deutet aber alles auf ein trotzdem sehr solides Wachstum hin. Für dieNutzer- und damit auch für die Büromärkte stellt der prognostizierte weitere Abbau der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig steigender Beschäftigung, vor allem im Dienstleistungsbereich, die Basis für eine lebhafte Nachfrage dar. Vor diesem Hintergrund ist ein Flächenumsatz spürbar über 3,5 Mio. m² und damit auch deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt realistisch. Ob erneut die 4-Mio.-m²-Marke übertroffen werden kann, bleibt aber noch abzuwarten.Die Leerstände werden zumindest im ersten Halbjahr weiter sinken, wenngleich der Rückgang sich etwas verlangsamen dürfte. Verantwortlich hierfür ist auch die deutlich gestiegene Bautätigkeit,die nicht mehr weit von den Höchstwerten Anfang des Jahrtausends entfernt liegt. Im Gegensatz zu damals ist aktuell aber eine deutlichhöhere Vorvermietungsquote zu verzeichnen. Nur noch 41 % des Bauvolumens stehen den Vermietungsmärkten zur Verfügung - dies ist der niedrigste jemals registrierte Wert. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten werden weiter spürbar steigen. Hierfür spricht einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden können", prognostiziert Riza Demirci.

Quelle: www.presseportal.de